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Pagar la residencia con la vivienda: venta, alquiler, hipoteca inversa

Cómo usar la vivienda para pagar la residencia: exención en el IRPF al vender con más de 65 años, alquiler, hipoteca inversa y efecto en el copago público.

Publicado el 22 de octubre de 2026 · 7 min de lectura · Información general, no sustituye el consejo profesional.

La vivienda puede ayudar a pagar una residencia de tres maneras: venderla, alquilarla o pedir una hipoteca inversa. Si la persona es mayor de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia, la ganancia por vender su vivienda habitual está exenta del IRPF. Si ya vive en la residencia, la regla general da dos años desde que dejó la casa, y un real decreto-ley en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación, elimina ese límite cuando el traslado se debe a la edad o a la dependencia. Ten en cuenta, además, que el dinero de una venta o las rentas de un alquiler cuentan para calcular lo que se paga en una plaza pública.

Vender: la exención para mayores de 65 años

El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia por vender la vivienda habitual a los mayores de 65 años y a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Para el impuesto, es vivienda habitual la que ha sido residencia durante al menos tres años seguidos, salvo excepciones como el fallecimiento u otras circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio.

¿Y si tu madre ya vive en la residencia? El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF lo resuelve así:

  • Regla general: se entiende que se vende la vivienda habitual si lo era en el momento de la venta o hasta cualquier día de los dos años anteriores.
  • Novedad de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 añade que, para los mayores de 65 años o las personas con dependencia severa o gran dependencia, también cuenta si lo fue hasta que se trasladaron a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado, por su edad o su dependencia. En la práctica, para estos casos deja de aplicarse el límite de dos años.

Un aviso importante: como todo real decreto-ley, el 29/2026 tiene que ser convalidado por el Congreso, y uno anterior con esta misma medida, el 26/2026, fue derogado el 2 de octubre. Si la venta va a hacerse más de dos años después de dejar la casa, confirma antes con la Agencia Tributaria o con un asesor que la regla sigue vigente.

Si lo que se vende es otro bien, como un segundo piso, los mayores de 65 años pueden dejar sin tributar la ganancia si destinan el importe a una renta vitalicia asegurada en seis meses, con un máximo de 240.000 € (artículo 38.3 de la ley). La venta puede tener otros gastos e impuestos: pide un cálculo previo a la notaría o a una asesoría.

¿Quién firma? Si la persona puede decidir, ella misma, aunque necesite apoyo. Si tiene un curador con funciones de representación, el Código Civil exige autorización judicial para vender o hipotecar inmuebles (artículo 287), y también la necesita quien ejerce la guarda de hecho para esos actos (artículo 264). Lo explicamos en quién firma el contrato de residencia y en el poder preventivo ante notario.

Alquilar: un ingreso cada mes

Alquilar permite conservar la casa y tener un ingreso mensual. Las rentas tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, con reducciones para el alquiler de vivienda que el Real Decreto-ley 29/2026 acaba de modificar, así que conviene revisarlas con un asesor.

Antes de firmar, piensa si la familia podría necesitar la vivienda: por la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de vivienda se prorroga obligatoriamente cada año hasta los cinco años (siete si quien alquila es una empresa), salvo que el inquilino decida irse. Si hay un curador con funciones de representación, un alquiler de más de seis años necesita autorización judicial. Y si la casa se queda vacía y ya no es vivienda habitual, puede haber que declarar una imputación de rentas inmobiliarias.

La hipoteca inversa

La regula la disposición adicional primera de la Ley 41/2007. Sus rasgos principales:

  • Es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual de quien lo pide, que debe tener 65 años o más, estar en situación de dependencia o tener una discapacidad igual o superior al 33 %.
  • Se cobra en pagos periódicos o de una vez, y la deuda solo se puede exigir al fallecer la persona (o la última persona beneficiaria, si así se pacta).
  • Solo la conceden entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas, que deben ofrecer asesoramiento independiente.
  • Al fallecer, los herederos pueden cancelarla pagando la deuda y sus intereses sin penalización; si no lo hacen, la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
  • Si la vivienda se vende voluntariamente, la entidad puede reclamar el préstamo, salvo que se sustituya la garantía.

Cuando se alcanza el importe máximo, se deja de cobrar y la deuda sigue generando intereses, como explica el preámbulo de la ley. Para el IRPF, las cantidades que reciben los mayores de 65 años o las personas con dependencia severa o gran dependencia no son renta, si la operación se ajusta a la regulación financiera (disposición adicional decimoquinta de la Ley del IRPF). Como se constituye sobre la vivienda habitual, si tu padre ya vive en la residencia pregunta a la entidad y al asesor si es posible en su caso.

Cómo afecta al copago de una plaza pública

En una plaza pública o concertada se paga según la capacidad económica, que suma la renta y una parte del patrimonio: con el criterio estatal de 2012, el 5 % del patrimonio neto a partir de los 65 años. La Ley 4/2026, en vigor desde el 23 de octubre de 2026, establece que la vivienda habitual no se compute, aunque cada comunidad está adaptando sus normas. Pero:

  • Si se vende, el dinero pasa a ser patrimonio: 100.000 € en el banco suman, con ese 5 %, unos 416,67 € al mes a la capacidad económica.
  • Si se alquila, las rentas cuentan como ingresos.
  • Si se dona o se vende a un familiar hasta el cuarto grado en los cuatro años anteriores a pedir la dependencia, ese valor se computa igualmente, descontando lo cobrado si fue una venta (disposición adicional quinta de la Ley 41/2007).

La capacidad económica también se usa para calcular la prestación vinculada al servicio. Lo explicamos en qué parte de la pensión se paga en una residencia pública.

Comparativa rápida

VenderAlquilarHipoteca inversa
Qué aportaUna cantidad de una vezUn ingreso mensual sin perder la casaPagos periódicos o únicos sin dejar de ser propietario
IRPFGanancia exenta para mayores de 65 o dependencia severa o gran dependencia, si es vivienda habitualLas rentas tributanLas cantidades no son renta
Copago públicoEl dinero cuenta como patrimonioLas rentas cuentan como ingresosPregunta cómo lo valora tu comunidad
Ten en cuentaPlazos para conservar la exenciónDuración mínima del contratoIntereses y asesoramiento independiente

Si sois varios hermanos, hablad de la decisión con vuestro padre o vuestra madre y entre vosotros antes de dar pasos: te damos ideas en cuidar a los padres entre hermanos. Las deducciones que pueden ayudar están en deducciones fiscales.

Preguntas frecuentes

¿Puede vender la casa un hijo con poderes?

Depende de lo que diga el poder. Si hay una curatela con funciones de representación o una guarda de hecho, vender un inmueble necesita autorización judicial.

Si donamos la casa a los hijos, ¿deja de contar para el copago?

No necesariamente: las donaciones a familiares hasta el cuarto grado en los cuatro años anteriores a la solicitud se computan. Además, una donación tiene sus propios impuestos; consúltalo antes.

¿Qué conviene hacer primero?

Hacer números con calma: lo que cuesta la residencia, lo que aporta cada opción y cómo afecta al copago y a los impuestos. El precio de una residencia de mayores te ayuda a poner la primera cifra.

Este artículo ofrece información general y no sustituye el consejo de un asesor fiscal, una notaría o un profesional del derecho. Para tu caso concreto, consulta a la Agencia Tributaria o a un asesor independiente, y a los servicios sociales para conocer el efecto en el copago.

Fuentes

Pilar, agente
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